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賃貸簡易シミュレーション |
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用語解説 |
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| 【建築費】 |
| 物件建築費（設計費含む）または物件購入価格のことです。 |
| 【初年度経費】 |
| ここでは登記費用、不動産取得税、火災保険料（一括払い）等、初年度に必要な建築費以外に掛かる費用を表しています。ここでは「総事業費」の5％で設定しています。 |
| 【年間(賃料)収入について】 |
| 年間の賃料収入のこと。この簡易シュミレーションでは空室率を10％で設定しております。つまり、全体の90％の賃料を「年間賃料収入」として計上しています。20戸なら2戸は常に空いているという計算で試算しているということです。この項目も100％入居を前提とするような甘い事業計画を作成している業者には要注意です。ある程度のリスクを勘案して事業計画を組むべきでしょう。 |
| 【事業開始後の諸費用】 |
| 建物管理費用（共用部の水道代・光熱費）、賃貸管理費用（賃貸管理会社への管理手数）、固定資産税、都市計画税、建物修繕積立金等、事業開始後に必要となる費用を表しています。 |
| 【表面利回り】 |
投資した金額に対して儲けがどのぐらい出るかを推し量る指標のひとつ。「総事業費」を分母とし、年間の賃料収入を分子として割り算して算出する。「グロス利回り」とも言います。
算出方法としては、例えば年間賃料収入が80万円、物件購入価格が1000万円の場合、表面利回りは、年間賃料収入（80万円）÷物件購入価格（1000万円）＝8.0％ となる。
おおまかに投資適格性を判断するのに便利で、広く用いられる指標だが、実際の投資では実質利回り（ネット利回り）を考慮することが重要になる。業者によっては諸費用や消費税を省いた金額を「総事業費」として数字を出しているところもあるので、何を何で割り算しているのかを注視しましょう。 |
| 【投資利回り】 |
投資した自己資金に対して儲けがどのぐらい出るかを推し量る指標のひとつ。「自己資金」を分母、「年間余剰金」を分子として割り算して算出する。近年は「表面利回り」とともに「投資利回り」も指標の一つとして注目されています。
例えば、「投資利回り」が10％であるとします。その物件に1,000万円の自己資金を投入したときの場合、10年間で自己投資資金の1,000万円を回収出来るという計算です。
「投資利回り」が5％の物件であれば、20年間で自己投資資金を回収できるということなります。 |
| 【実質利回り】 |
投資した金額に対して、実質の手取り収入がどのくらい出るかを推し量る指標のひとつ。
「総事業費」を分母とし、年間賃料収入から物件に掛かる事業開始後の諸費用（管理費・修繕積立金、固定資産税など）を差し引いた「年間余剰金」を分子として割り算して算出する。「ネット利回り」とも言います。
実際のキャッシュフローを基準値としているため、物件収入からの「手取り収入」を推し量る数値として適している。
一般的に、「表面利回り」よりも数値が低くなる傾向があります。 |
| 【年間余剰金】 |
「年間賃料収入」から「借入金年間返済額」と「事業開始後の諸費用」を引いた金額。この金額がいわゆる年間の「手取り収入金額」です。
サラリーマンに例えると、「源泉徴収票」の額面金額がこれに当ります。 |
| 【月間余剰金】 |
| 「年間余剰金」を12ヶ月で割った金額です。 |
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ご希望の数字を入力後、「計算」ボタンをクリックして下さい。全項目に入力して下さい。 |
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このシミュレーションは概算です。
「初年度経費」及び「事業開始後の諸費用」は物件により多少の変動がございます。詳細な事業収支計画書をご希望の方は弊社までお問い合わせ下さい。
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